A limited-service hotel (LSH) is a hotel without restaurant and banquet facilities, which are part of the defining characteristics of a full-service hotel (FSH).The LSH’s market position is based on the recognition that, for some travelers, the key requirement is a satisfactory room but few of the other amenities.

Lower investment outlay and operating cost, a feature shared by all LSHs, lead to a more stable investment product versus the FSH, and LSHs can deliver an on-par to slightly better risk-adjusted return than other commercial real estate classes.

《明報》楊書健﹕旅業着手轉型 本地酒店仍值得投資

http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160104/s00004/1451842434395
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160104/columnist/ed0_ed0a1.htm

【明報專訊】1980年代有一套港產片叫《黑心鬼》,由陳友及梅艷芳主演。片種是惡搞形式的鬼片,但對當年年紀小小的筆者來說,已經很恐怖,亦成為了我童年回憶的一部分。片中陳友的角色是一位專門招待日本遊客的導遊。在片中,他操着蹩腳的日語,努力唱日語歌娛賓,但將一整車的日本遊客送入購物團商店。他的不少經營手法,今天再看,仍然似曾相識,只是賓客換了國籍。
這類電影提醒了我們,香港依靠單一遊客來源,其實已經不是第一次。上世紀八、九十年代,香港已是購物天堂,而日本則是新興起的亞洲大國,每年不少旅客到訪香港。那個年代的導遊,如果不會說英語,就需要學日語。否則單憑廣東話,基本上沒有客源。到了今天,在尖沙嘴一帶,不少店舖招牌仍然是英、中、日三語並列。在某個層面,大規模的日本遊客,也算是香港的集體回憶。但自九十年代起,日本經濟開始衰退,迎來了當地失落的20年。
訪港的日本旅客,重要性亦逐漸降低。時至今日,尖沙嘴的日文招牌仍在,但是店內的職員早已不說日語,改說普通話了。雖然失去了日本客源,但是本港的旅遊業,卻沒有從此不振,反而規模變得更大。
今天香港的旅遊業,亦面臨類似1990年代的轉型壓力。的確過去10年,無論是入境旅客數目,還是人均消費,中國旅客成為了主要客源。所以當國內經濟逐漸減慢,旅客亦開始出訪香港以外的地區,短期而言,將會影響香港的旅遊業。
香港仍是全球首廿大旅遊城市
小至一家公司,大至整個經濟體,在某個經濟循環依靠單一客源,本來是無可厚非的事情:在打開了某一客源後,商家當然希望能把握機會,多做生意。雖說在高峰期,大陸旅客佔了香港入境數目八成以上,但是其餘國家所佔的兩成,亦超過1200萬人次(2014年全年數目,2015年全年數目應有所增長)。根據世界銀行的統計,單單計算中國以外的1200萬人次,本港的旅遊業,仍然是全球首二十大的旅遊目的地。只是月明星稀,當中國旅客佔了主流,過去幾年,我們沒有關注其他巿場而已。
當然,尋找新客源,牽涉轉型,中間過程不會愉快。無論是酒店、商場、還是零售商,過去幾年都以大陸遊客為主要服務對象。招聘普通話職員是最顯而易見的一項,但是其餘諸如商場所招的品牌、零售商所售賣的貨物種類、以及酒店所提供的配套,都會受客源所影響。所以開拓新客源,改變接待員只是第一步,其後還需要適度轉變品牌、貨物種類以及配套,以迎合下一波旅客的所需。這個過程,不會是一朝一夕。
去年酒店入住率達88%
但是將短期問題,幻想成長期困境,亦是妄自菲薄。香港人靈活善變,不少具有國際眼界。由去年初到現在,筆者訪問的各界業者,不少已經着手轉型,尋找下一個主要客源。再者,根據旅遊協會的數字,2015年酒店的房租雖跌,但入住率仍然維持在88%。對酒店業界來說,只要酒店入住率達到85%,該酒店已經被視為完全出租,故此本港酒店去年的入住率達88%,情況可謂十分理想。安泓認為就算中國旅客持續減少,香港的酒店仍然有空間轉型。故此筆者相信,部分折讓較大的酒店股,甚至整幢的酒店投資,已屬超賣,投資者可多留意。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]