A limited-service hotel (LSH) is a hotel without restaurant and banquet facilities, which are part of the defining characteristics of a full-service hotel (FSH).The LSH’s market position is based on the recognition that, for some travelers, the key requirement is a satisfactory room but few of the other amenities.

Lower investment outlay and operating cost, a feature shared by all LSHs, lead to a more stable investment product versus the FSH, and LSHs can deliver an on-par to slightly better risk-adjusted return than other commercial real estate classes.

楊書健﹕酒店投資多元化

(本文於2016年5月16日,刊登於《明報》《Money Monday》第11版內。
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/columnist/ed0_ed0a1.htm)

楊書健﹕酒店投資多元化
2016年5月16日
【明報專訊】對於機構投資者來說,房地產是長期投資項目。私人投資者投資房地產,都以單位為主,同質性高,供應及需求均大。比方說,太古城建有61幢大廈,共提供12,698個單位。在地產周期中的絕大部分時候,私人投資者要買或賣太古城單位都可以找到對家,所以在樓巿高峰放盤,低位入巿,操作難度不高。反觀機構投資者,要建立優質的房地產組合,需時以年計算;這類上百億港元的資產,全球有實力的投資者亦只有數百個機構,若要霎時轉售,幾近不可能。因此,機構投資者一般以長期持有的心態收購資產,未必會主動賣盤。他們持有的核心組合,必須有能力越過經濟低谷。
機構投資者視酒店為高風險投資,正是這個原因。在九十年代之前,酒店的擁有權和營運權尚未分家,投資酒店資產必需同時營運,複雜度遠高於其他種類的房地產。到了1993年,萬豪分拆成擁有酒店的房託及擁有品牌的營運商。從此之後,酒店業主可以另外任命營運商,本身則專注於買、賣、翻新酒店等投資決定,酒店才被列入成投資標的。
但是業權及管理權分家20年之後,機構投資者的酒店投資,比例仍然很小。以亞太區房託指數為例,酒店房託只佔所有房託的1.5%。巿面上亦鮮有酒店單項的私募基金。只有大型綜合私募基金之中,才會分配小部分資金投資酒店。筆者最近訪問了好幾家機構投資者,發現當中最主要的原因,是他們質疑酒店度過經濟嚴冬的能力。

五星酒店 成本高達收入六成
四星級或以上的酒店,行內另一名稱是「全面服務酒店」。除了提供優質的房間服務之中,酒店同時提供不少配套服務。最基本的包括餐飲、商務會議及辦公室服務;其他還有健身室、游泳池等配套設施。這些服務,除了佔用了樓面之外,亦需員工維持服務。服務種類愈多,員工數目亦愈多。員工成本,都由酒店收入承擔。五星級酒店的營運成本,佔總收入可高至六成。一旦出現經濟寒冬,酒店就有機會出現虧蝕。這是各種房地產資產中,酒店獨有的特點。
近年興起的另一個模式,是「有限服務酒店」。這類酒店專注於提供房間服務,而盡量節省其他的服務,以節省員工成本。在星級制度之中,這類酒店或歸類成三星級。但是經過二、三十年的發展,這類酒店亦逐漸多元化。例如高級有限服務酒店,房間規格追上四五星酒店,但提供的配套服務仍然有限。W酒店其實是有限服務酒店,但就以高級裝修為賣點,將酒店品牌推高,成為另類的高級酒店。另外有品牌打破傳統界線,將前台擴大,裝修成集餐飲、酒吧及會議室等服務的綜合服務廳,以最小數目的員工,提供多元化的配套服務。

有限服務酒店 收支平點較低
對投資者來說,有限服務酒店吸引之處,就是營運成本可以壓低至總收入的三至四成,較全面服務酒店的成本,比例上低了兩成;所以有限服務酒店的收支平衡點較低,要求的最低入住率亦較全面服務酒店低百分之十至二十。因此,有限服務酒店,抵擋寒冬的能力較佳;近年亦逐漸發展成機構投資者更有興趣的投資類別。

安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]